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LeistungskatalogGewerbeverwaltung
I. Kaufmännische Verwaltung
1. Beratung und Betreuung
- Ich stehe dem Eigentümer zur Beantwortung aller mit der Verwaltung des Objektes im Zusammenhang stehenden Fragen jederzeit gern zur Verfügung
2. Einrichtung und Führung einer nur das Verwaltungsobjekt betreffenden Buchführung
Datenerfassung und Datenpflege
Führung der erforderlichen personen- und sachbezogenen Konten zur Überwachung der Zahlungsverpflichtungen der Mieter
Geordnete Aufbewahrung der Belege
3. Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen
Geordnete Aufbewahrung sonstiger Verwaltungsunterlagen solange sie unmittelbare Auswirkungen haben und bis zur vollständigen Abwicklung der jeweiligen Verträge, bzw. in entsprechender Anwendung der steuerlichen Vorschriften. Nach Ablauf der (gesetzlichen) Aufbewahrungspflichten ist der Verwalter berechtigt, die diesbezüglichen Verwaltungsunterlagen zu vernichten, soweit der Eigentümer nichts anderes beschließt
4. Rechnungswesen
Kaufmännische Rechnungsprüfung
Bewirken der Zahlungen aller das Verwaltungsobjekt betreffender Kosten, soweit möglich durch Überweisungen und unter Nutzung der etwa gewährten Skonti
Kontrolle des Eingangs der Miet- und Nebenkostenvorauszahlungen, unverzügliche Abmahnung und Betreibung etwaiger Zahlungsrückstände sowie Zwangsvollstreckung aus vorliegenden Titeln
- Abrechnung einer etwa vorhandenen Hausmeisterkasse
5. Abrechnung der Betriebskosten
Jährliche Abrechnung (inkl. USt.) aller vereinbarten umlagefähigen Kosten bis spätestens 6 Monate nach Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode
Anforderung und Einziehung der sich aus der Abrechnung ergebenden Fehlbeträge sowie Auszahlung der sich aus der Abrechnung ergebenden Guthaben
Durchsetzung etwaiger sich ergebener Ansprüche gegen Mieter
Jährliche Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen
Buchungsmäßige Verarbeitung der Ergebnisse der Abrechnung
6. Abrechnung für den Eigentümer
- Erstellung einer monatlichen / jährlichen Abrechnung (inkl. USt.) für das jeweilige Verwaltungsobjekt, welche alle Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung des Objektes enthält
7. Mieterhöhungen
8. Mietkautionen
9. Vorbereitung des Abschlusses und der Kündigung von Verträgen und Überwachung ihrer ordnungsmäßigen Durchführung.
Beratung über Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit des Abschlusses von Verträgen
Einholung von Angeboten, bei Personal ggf. Inseration, auf Kosten des Eigentümers
Führung von Vertragsverhandlungen
Anstellungsvertrag mit einem Hausmeister und sonstigem Dienstpersonal einschließlich der Erstellung objektbezogener Dienstanweisungen
Wartungsverträge: z.B. für Heizungsanlage, Lüftungsanlage, Fahrstuhl
Verträge über die Anschaffung von Gebrauchsgegenständen, die der Bewirtschaftung des Objektes dienen, z.B. Gartengeräte, Hausmeisterwerkzeug
Energielieferungsverträge, z.B. über die Lieferung von Strom, Wasser, Gas, Heizöl
Werkverträge zur Instandhaltung und Instandsetzung des Objektes insbesondere mit Bauhandwerkern, Ingenieuren und Architekten
Verträge mit Kreditinstituten über die Führung von Bankkonten, Verwaltung eines Depots und Anlage von Geldern
Verträge mit einer Heizungsabrechnungsfirma über die Erstellung einer Heizkostenabrechnung
Versicherungsverträge: Brandversicherung, Leitungswasser- und Sturmversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Gewässerschadenhaftpflichtversicherung (bei Vorhandensein eines Öltanks)
Sonstige zur Verwaltung des Objektes erforderliche oder zweckmäßige Verträge
Stichprobenweise Überwachung der ordnungsmäßigen Durchführung der Verträge, ggf. durch Beauftragte wie z.B. den Hausmeister
10. Schriftverkehr
II. Technische Verwaltung
1. Abnahme und Übergabe von Mieteinheiten
Kündigung bestehender Mietverträge und ggf. Herbeiführung der Räumung der jeweiligen Mieteinheit in Absprache mit dem Auftraggeber und Einschaltung eines Rechtsanwaltes
Abnahme und Übergabe von Mieteinheiten bei Fertigstellung und Mieterwechsel, gegebenenfalls in Zusammenarbeit mit einem Gutachter
- Überwachung der Ausführung von nötigen Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen bei Auszug eines Mieters
- Neuvermietung (Beginn bei Kündigung des Altmieters)
2. Durchführung der für die Instandhaltung erforderlichen Maßnahmen
Überwachung des baulichen und technischen Zustands des Objektes durch periodische und aperiodische Begehungen, erforderlichenfalls unter Beiziehung von Sonderfachleuten (in Absprache mit dem Eigentümer)
Beratung des Eigentümers über die Notwendigkeit der Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und der Beratung über Rückgriffsmöglichkeiten (z.B. Versicherung, Bauträger, Handwerker)
Einholung von Kostenvoranschlägen und Angeboten
Führen der Vertragsverhandlungen und Vergabe der Aufträge, in der Regel in schriftlicher Form
Überwachung der Arbeiten, insbesondere der Ausführungszeiten
Technische Rechnungsprüfung
Abnahme der Arbeiten
Rüge festgestellter Mängel
Veranlassung von sofortigen Maßnahmen in dringenden Fällen, z.B. Rohrbruch, Brand- oder Sturmschäden
Meldung von Schäden an die Versicherung
Organisation und Überwachung der Personen, die mit der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten beauftragt sind
3. Modernisierung
- Beratung des Eigentümers und Lösung aller Vermieter- und Mieterbelange bei anstehenden Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
4. Sonstige technische Verwaltungsleistungen
Bestellung von Schlüsseln und Schließzylindern aus gesicherten Schließanlagen
Veranlassung der Prüfung und Wartung von Sicherheitseinrichtungen durch Handwerker, Sachverständige und Technischen Überwachungsverein(TÜV) wie z.B. für Heizungsanlagen, Aufzüge, Blitzschutzanlagen, Lüftungsanlagen und Brandschutzeinrichtungen
Die Aufgabe der Gewerbeverwaltung besteht in der optimale Nutzung der vorhandenen Ressourcen, da im gewerblichen Bereich der Vermieter als Investor noch wesentlich stärker als im Bereich Wohnungsvermietung sein Hauptaugenmerk auf die Rendite des Objektes richtet (richten muß).
Die Kosten der Verwaltung sind abhängig von der Größe des zu verwaltenden Objektes und von den damit zu erzielenden Miet- oder Pachterträgen. Da hiervon sowohl der Aufwand als auch das Risiko des Engagements abhängen, berechne ich die Verwaltungskosten üblicherweise nach der Höhe der Bruttomieten.
Ein guter Verwalter spielt das, was er seinen Auftraggeber kostet, durch kontinuierliche Betreuung der Immobilie und der Mieter stets wieder ein.
Ich würde mich freuen, wenn Ihnen dieser Leistungskatalog als Einstieg dient, ein persönliches Gespräch mit mir zu suchen.
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